Если Вы планируете купить недвижимость в Италии, то необходимо разобраться, когда и кто из сторон сделки оплачивает комиссионное вознаграждение агентству недвижимости.

Для этого давайте с Вами обратимся к первоисточнику – Гражданскому Кодексу Италии.

Статья 1755 Гражданского Кодекса Италии гласит:
“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare e concluso per effetto del suo intervento. 
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equita” (art. 1755 c.c.)

Что в переводе означает:
“Риелтор имеет право на получение комиссионного вознаграждения от каждой из сторон сделки, если сделка состоялась в результате его посредничества. Размер комиссии и доля каждой из сторон, при отсутствии предварительного соглашения или профессиональных тарифов, определяются судом в соответствии с принципом справедливости.”
Таким образом становится очевидно, что в Италии, на основании прописанном в Гражданском Кодексе Италии, при сделке с недвижимостью, комиссионное вознаграждение агентству платят обе стороны сделки (как продавец/арендодатель так и покупатель/арендатор).

Достаточно часто  в процессе выбора недвижимости при просмотрах объектов,  покупатель может встретить представителей нескольких агентств, участвующих в показах. Этот факт не должен никого удивлять.

Это так же не означает увеличения стоимости агентского вознаграждения ни для продавца недвижимости, ни для покупателя. Этот вопрос регулируется все тем же Гражданским Кодексом Италии. Статья 1758 Гражданского Кодекса Италии  о комиссионном вознаграждении агентств  недвижимости, при участии в сделке двух или нескольких агентов гласит:
“Se l’affare e concluso per l’intervento di piu mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione” (art. 1758 c.c.)

Что в переводе означает:
“Если сделка состоялась при посредничестве нескольких агентов, каждый из них имеет право на долю комиссии”
Итак, если сделка состоялась при посредничестве нескольких агентов, то комиссионное вознаграждение, должно быть разделено между ними, пропорционально доли их участия.

Право агента на получение комиссионного вознаграждения возникает в момент заключения предварительного контракта купли-продажи, аренды или третейского соглашения.

Обращаемся к Гражданскому Кодексу Италии. Статья 1326 Гражданского кодекса Италии:
“Il contratto e concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte” (art. 1326 c.c.)

В переводе:
“Сделка считается заключённой с того момента, когда сделавший предложение узнаёт о том, что оно было принято другой стороной.”
Размер комиссионного вознаграждения и данные агентства, участвовавшего в сделке купли продажи недвижимости, должны быть обязательно указаны в приложении к нотариальному акту купли-продажи. Нотариус так же обязан сообщить эти сведения в налоговую инспекцию.
Если указанная в контракте цифра агентского вознаграждения существенно ниже средне рыночной, на агентство может быть наложен штраф, а так же обязательство внести разницу между размером действующего тарифа и задекларированной в договоре суммой.
Из всего выше сказанного делаем вывод, что если Вам обещают не брать комиссию, с Вами не совсем откровенны и «оплата агента» уже включена в цену объекта, с которой, кстати, Вам насчитают налоги и нотариальные расходы.

Как выбрать итальянское агенство недвижимости

Нужно понимать, что агентства делятся на тех, кто работает плохо и на тех кто работает честно и хорошо. Тех, кто работает бесплатно –  нет.

Можно найти недвижимость через интернет, но нет гарантии, что продавец не выставил свою недвижимость через агента. (ст. 1755 Гражданского Кодекса).

Бывает, что попадаются объявления «прямой» продажи. В этом случае Вы, конечно же, экономите на комиссионном вознаграждении агентства, только есть несколько «НО». Давайте их расмотрим.

1. Самое важное – это знание процесса проведения сделки, всех тонкостей бюрократии и особенностей правил различных муниципалитетов. Покупка недвижимости в Италии – процесс сложный и сами местные жители предпочитают продавать недвижимость через агентство.

Если Вы не знаете всех нюансов, рискуете всем сразу – и временем, и деньгами, и качеством будущего жилья.

2. И вот здесь появляется и втрое “НО”.

Зачастую без агентств выставляют свою недвижимость на продажу частные владельцы по необоснованно высоким ценам.

Агентства не заинтересованы в завышенных ценах и перед подписанием договора комиссионного вознаграждения, проводят оценку продаваемого объекта.

3. И третье.

Часто собственники берутся за продажу сами, если у объекта есть какой либо дефект. От агента это дефект не скрыть, а вот от непрофессионала-покупателя это сделать гораздо проще.

Покупая у застройщика, помните:

Все они продают недвижимость через агентство. У застройщика нет соответствующей лицензии. И даже если агент работает в офисе застройщика и стоимость комиссионного вознаграждения не выделена из общей цены объекта, это вознаграждение туда уже включено и после сделки будет выплачено агенту. При любых обстоятельствах агентсткое вознаграждение оплачивает в этом случае покупатель.

Совет тем, кто планирует покупать недвижимость в Италии или в Европе.
Не экономте на комиссионном вознаграждении агента, так как рискуете попасть в неприятные ситуации с финансами, документацией или состоянием помещений.

Какой процент комиссионных?

Стандартный процент в Италии для местных жителей составляет 3% от указанной в договоре цены объекта плюс НДС (там где он локально предусматривается законом).

И помните “бесплатный сыр бывает только в мышеловке”, и эти мышеловки очень не дешевые, как показала практика.
Всем хорошего дня и велликолепного настроения!
Обращайтесь за поддержкой и помощью в выборе и покупке недвижимости, ответим и покажем лучшие варианты именно для Вас.