Che cos'è un condominio in Italia?

In Italia il condominio è molto diffuso. Infatti, il termine “condominio” è entrato nell’uso quotidiano da molti anni.

Che cos’è un condominio?

Quando si cerca un appartamento da acquistare o affittare, bisogna sempre informarsi sulle spese condominiali. Il condominio (latino con – insieme e dominium – possesso) è una proprietà comune, il possesso di un unico oggetto, nella maggior parte dei casi un complesso residenziale, in cui ogni appartamento è di proprietà privata di un solo proprietario e le aree comuni (scale, atrio, cortile, piani tecnici, ecc.) sono di proprietà comune di tutti i residenti.

Spese in un condominio

Per la manutenzione comune delle suddette aree comuni sorgono spese inevitabili: pulizia dell’ingresso, del territorio, illuminazione delle aree comuni, manutenzione dell’ascensore, dei cancelli d’ingresso, ecc.

Le spese dipendono in larga misura dalle dimensioni dell’immobile, dalla quantità di lavoro stabilita dai membri del condominio nelle assemblee annuali e dalla presenza o meno di caratteristiche migliorative dell’immobile quali: piscina condominiale, sauna comune, disponibilità di un ampio territorio, portineria, ecc.

In diretta dipendenza dai suddetti indicatori, i costi condominiali annui variano da 3,5 mila CHF fino a 10 mila CHF.

Ci sono condomini in cui queste spese non esistono o sono minime. Oppure i residenti del condominio decidono di occuparsi personalmente della pulizia delle aree comuni, del taglio del prato, ecc. riducendo così il costo delle spese condominiali. Quest’ultima opzione è rara e non popolare tra i residenti locali.

Tutti i lavori concordati dai residenti durante l’assemblea condominiale annuale vengono eseguiti da aziende specializzate.

I contratti con queste imprese sono firmati a nome del condominio dall’amministratore. L’amministratore viene eletto ogni tre anni durante la stessa assemblea annuale dei residenti. Le spese condominiali vengono pagate trimestralmente o semestralmente. La forma di pagamento è stabilita dai residenti nella stessa assemblea condominiale annuale.

A Campione d’Italia, le spese condominiali comprendono tutte le utenze dell’edificio ad eccezione di: tassa sui rifiuti, elettricità nel condominio, gas nel condominio (se disponibile), antenna TV nel condominio e telefono fisso nel condominio.

Questi servizi sono su richiesta dell’utente (tranne la tassa sui rifiuti) e su richiesta di connessione.

Riunioni di condominio

Torniamo al condominio. Una volta all’anno si tiene un’assemblea condominiale. Un mese prima della riunione, troverete nella vostra cassetta della posta una busta con i resoconti dell’anno scorso e le stime dei costi per l’anno successivo, oltre a un invito alla riunione e a una procura in caso di assenza.

È consigliabile partecipare di persona. Si discutono i costi e i tipi di lavoro per l’anno successivo. Vengono presentati i resoconti del periodo passato. Durante la riunione l’amministratore spiega ogni voce dei costi futuri. I residenti del condominio decidono se accettarle o meno con una votazione.

Tutti i costi del preventivo sono suddivisi in costi annuali pianificati e costi di emergenza. I lavori di emergenza come: la sostituzione o la riparazione del tetto, la sostituzione della caldaia o di parte dell’impianto di riscaldamento, la sostituzione o la sostituzione parziale dell’ascensore, ecc. sono più costosi per i condomini. L’importo per l’anno successivo di questi lavori può aumentare di molte volte.

Va sempre ricordato che tutti i costi, compresi quelli aggiuntivi legati ai lavori di ristrutturazione e miglioramento, vengono ripartiti in proporzione alle dimensioni degli appartamenti + la proprietà comune.

In molti condomini esiste il concetto di “millezimi”. Non si tratta della metratura degli appartamenti, ma di un registro delle quote di proprietà di ciascun condomino. Include sia la metratura dell’appartamento sia la metratura della quota di proprietà dell’intero condominio.

Non entriamo nel merito della formula per il calcolo del millezimi. Di questo si occupa l’amministratore del condominio. È su questa cifra che verranno poi calcolate le spese condominiali. Finora non ci siamo imbattuti in una situazione in cui qualcuno pagasse meno di 1500 euro all’anno anche in Italia, ma 3-4 mila CHF a Campione sono sempre ben accetti.

In ogni caso, ci sono condomini in quasi tutte le case d’Italia, ma non lasciate al caso le riunioni di una volta all’anno. Se non potete partecipare di persona a questa riunione, firmate una procura per la persona incaricata. Prima della riunione, discutete con lui/lei tutti i punti all’ordine del giorno e i preventivi. Decidete quali punti siete favorevoli e quali contrari. Dopo tutto, l’accettazione o meno di questa o quella cifra nel preventivo di spesa per il prossimo anno potrebbe dipendere dal vostro voto.

E voi, pagando una cifra così considerevole all’anno, saprete in modo chiaro e netto per cosa state pagando. Questo vi darà un senso di proprietà e, di conseguenza, fiducia e tranquillità.

L’argomento del condominio è vasto ed è quasi impossibile coprire tutte le sfumature in dettaglio in un solo articolo.